LES LOCATIONS MEUBLEES DE COURTE DUREE

Bien avant que les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n°2014-366) aient remplacé la réglementation de la location meublée telle que résultant des dispositions des articles L.632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, les propriétaires dans les grandes villes désirant éviter les dispositions contraignantes applicables aux locations nues réglementées par la loi du 6 juillet 1989, avaient recours au contrat de locations meublées.

En effet, une location meublée, telle qu’elle était réglementée antérieurement à la loi ALUR, comportait des avantages en ce qui concerne la durée du bail limitée à un an et la possibilité de libre reprise du local par le propriétaire lors de l’expiration du contrat de location, sans avoir à justifier d’un besoin personnel ou d’une intention de vendre.

De plus, le loyer de la location meublée n’était pas encadré contrairement aux locations nues pour lesquels lors du renouvellement du bail, le prix du loyer renouvelé en cas de contestation, se trouvait encadré par la décision du juge et la notion de loyer manifestement sous-évalué.



Pour ces raisons, de nombreux propriétaires de studios et même d’appartements, sollicités par des agences immobilières spécialisées ou des sites internet, ont préféré conclure des contrats de location meublée plutôt que des locations nues.

Une offre importante pour ce type de location s’est adressée rapidement à des touristes pour des offres de locations à l’unité semaine comme en matière de location saisonnière dans les zones touristiques.

Devant le développement de cette offre et l’importance de son succès, les syndicats hôteliers se sont plaints auprès des pouvoirs publics d’une concurrence dans les grandes villes pouvant mettre en péril le secteur hôtelier alors que les loueurs en meublé ne subissaient pas les mêmes contraintes fiscales et sociales liées à l’exploitation d’un hôtel.

De leur côté, les syndicats de copropriétaires se sont plaints de nuisances résultant des emménagements et déménagements des occupants des appartements affectés à la location meublée et craignaient pour la sécurité de leur immeuble.

Leurs plaintes ayant été entendues, la Mairie de Paris principalement a procédé à des enquêtes à partir de renseignements glanés sur les sites internet (tel que Airbnb) pour vérifier sur place les conditions de location et d’occupation du secteur des locations meublées à Paris.

La Mairie de Paris et le Parquet de Paris ont donc lancé des procédures aux motifs que l’activité de location meublée inférieure à un an constituerait un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation afin de voir condamner les loueurs en meublé à des amendes civiles pouvant aller jusqu’à 20 000 euros par infraction constatée et l’obligation de rétablir l’appartement à usage d’habitation normal.

La loi ALUR, afin qu’il n’existe aucune ambiguïté, a modifié les dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, en prévoyant une disposition spécifique pour les locations meublées ainsi rédigée :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Il convient de noter que c’est le local dans sa totalité dont la location est visée et non le fait de louer des chambres dépendantes de la résidence principale du bailleur, cette activité régulièrement appelée « chambre d’hôtes », étant réglementée par les articles L.324-3 et suivants du Code du tourisme.

Par ailleurs, cette même loi a abrogé les articles du Code de la construction et de l’habitation réglementant la location meublée, l’article L.632-1 de ce code renvoyant désormais aux articles 2, 22 et 25-4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 (modifiés ou créés par la loi ALUR).

Il existe donc aujourd’hui trois sortes de contraintes entourant la location meublée lesquelles résultent de la réglementation spécifique de cette activité à travers les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, la loi du 6 juillet 1989, mais aussi de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Nous examinerons dans un premier temps les problèmes posés par la pratique de la location meublée dans les grandes villes (I et II), pour nous interroger dans un deuxième temps sur la conformité de cette activité avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété (III).

I- LES LOCATIONS MEUBLEES SOUMISES A LA LOI DU 6 JUILLET 1989


A. Domaine d’application de la réglementation

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation précise que son domaine d’application concerne les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Cet article précise que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.

La sanction du non-respect de ces dispositions est constituée par la nullité de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article et les infractions peuvent être punies d’une amende civile pouvant atteindre 20 000€ .


B. La nouvelle réglementation résultant de la modification de la loi du 6 juillet 1989

1) Les conditions de forme

L’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

L’article 25-4 définit le logement meublé comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par les articles 1 et 2 du décret du 31 juillet 2015 :

" Article 1er: Chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination.

Article 2 : Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

L’inventaire du mobilier ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux. (Article 25-5 de la loi du 6 Juillet 1989)

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (Article 3-3 e la loi du 6 Juillet 1989)"


2) Les conditions de fond

a) Les loctions concernées

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les locations meublées sont déclarées d’ordre public par l’article 25-3 de la même loi .

Désormais, sont réglementées par la loi du 6 juillet 1989, les locations meublées portant sur des locaux constituant la résidence principale du preneur ainsi qu’il est prévu par l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation.

La loi du 6 juillet 1989 précise dans son article 2 la notion de « résidence principale », laquelle s’entend comme une occupation du logement par le preneur, son conjoint ou une personne à charge au sens de l’article R351-8 du Code de la construction et de l’habitation, pendant au moins 8 mois par an.


b) Durée et conditions de résiliation

La durée minimum du contrat a été fixée à une année. A défaut de congé, dans les conditions prévues à l'article 25-8 de la loi, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment avec préavis d’un mois. Le bailleur qui souhaite modifier les conditions du contrat doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois avant l’arrivée du terme du contrat. Le fait pour le locataire d’accepter les nouvelles conditions entrainera le renouvellement du contrat pour une durée d’une année.

Si le bailleur désire mettre fin au contrat dans le respect du préavis de trois mois, il ne pourra le faire que pour reprendre le logement ou le vendre ou encore en se prévalant d’un motif sérieux et légitime tenant au non-respect par le locataire de ses obligations.

Il convient de noter que comme dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948, le congé reprise pour habiter, délivré au locataire, oblige le bailleur à justifier, sous le contrôle éventuel du juge, du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Par ailleurs, en cas de vente du logement, les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit aucun droit de préemption au profit du locataire contrairement aux dispositions de l’article 15-1 de la même loi pour les locations nues.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.


II- LES LOCATIONS MEUBLEES NON SOUMISES A LA LOI DU 6 JUILLET 1989

A. Les locations meublées soumises au Code Civil

Seules les locations consenties en meublé à un preneur pour des locaux ne constituant pas sa résidence principale, sont exclues de la réglementation de la loi du 6 juillet 1989.

A ce titre, les baux consentis doivent préciser la nature de l’occupation du preneur et obligatoirement le fait que les lieux loués ne constituent pas sa résidence principale mais une résidence secondaire pour des raisons de travail ou de tourisme de longue durée.

Les baux qui seront consentis, seront soumis aux dispositions du Code Civil régissant le contrat de louage aux articles 1708 et suivants.

Conformément à l’article 1737 du Code Civil, le bail cessera de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit sans qu’il soit nécessaire de donner congé.


B. Le problème posé par la définition de la location de courte durée.

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, s’il interdit les locations meublées de courte durée, ne définit pas la notion de « courte durée ».

A notre sens, la courte durée doit s’entendre comme une location inférieure à huit mois.

Il convient de rappeler qu’une occupation des lieux pendant plus de huit mois par le preneur, assimile la location à la location meublée d’une résidence principale et ceci quelle que soit la durée contractuelle du bail.

Le risque de consentir plusieurs locations inférieures à huit mois est constitué par une éventuelle application des dispositions de l’article L.631-7 qui interdit, sans les définir, les locations de courtes durées.

Lorsque plusieurs locations sont consenties dans la même année au profit de différentes personnes, pour des durées inférieures à huit mois, il est à craindre que l’autorité publique considère qu’il s’agit par leur répétition, de locations de courte durée interdite.

Il pourrait également être jugé que la répétition de locations de courte durée au profit d’une même personne occupant les lieux loués pendant plus de huit mois doit être obligatoirement soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et non du Code Civil.

L’incertitude sur ces différents points, en l’absence de jurisprudence, créé un risque de poursuite de l’administration avec des peines d’amendes civiles et la nullité des conventions conclues entre les parties mais également à la demande du preneur une requalification de la location en résidence principale avec la protection de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la définition de la résidence principale résultant simplement d’une occupation du logement meublé pendant plus de huit mois, il est à craindre que le seul critère d’occupation soit pris en compte par la jurisprudence pour requalifier la convention des parties, quand bien le preneur serait de nationalité étrangère et non résidant fiscal en France.

Ainsi, le locataire titulaire d’un bail d’une durée dépassant huit mois pourra toujours soutenir que la convention visait non une occupation temporaire même s’il est précisé dans le bail la nature de résidence secondaire des locaux mais bien une résidence principale en raison du critère d’occupation.

La durée de l’occupation effective, étant une question de fait, sera très difficile à prouver d’une manière positive ou négative et risque d’être la source d’important contentieux.

Il nous parait regrettable que cette confusion sur la notion de courte durée et le critère d’occupation, n’ait pas été évitée par le législateur, ce qui créée des incertitudes en ce qui concerne la réglementation applicable aux contrats.

III- LA LOCATION MEUBLEE ET LA COPROPRIETE

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Les copropriétaires d’appartements se plaignent souvent des inconvénients liés aux locations meublées en raison de la rotation fréquente des locataires occupants.

Ces rotations entrainent des désagréments en raison du bruit et des dégradations des parties communes qui peuvent être la conséquence de fréquents emménagements et déménagements.

Pour cette raison, certains règlements de copropriété interdisent les locations meublées d’une manière générale.

Cette interdiction porte atteinte aux conditions de jouissance de la partie privative de l’immeuble faisant l’objet de locations meublées et ne peut donc être justifiée que par les droits des autres copropriétaires ou la destination de l’immeuble.

Le trouble apporté par le roulement des locataires est une question de fait difficile à prouver.

Il a été jugé qu’une copropriété à destination d’occupation bourgeoise avec autorisation d’exercice d’une profession libérale dans les parties privatives ne pouvait pas se plaindre du fait qu’un des copropriétaires exerçaient une activité de location meublée dans son appartement, laquelle n’était pas de nature à causer plus de nuisances que la fréquentation du cabinet d’un professionnel libéral .

De ce fait, la Cour suprême a rejeté un pourvoi à l’encontre d’un arrêt réputant non écrite la clause d’un règlement de copropriété interdisant la location en meublée par application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce même arrêt a disposé que les locations meublées, même de courte durée, n’étaient pas contraires non plus à la destination de l’immeuble.

Le trouble résultant de cette activité entrainera le plus souvent une dénonciation par les copropriétaires adressée aux pouvoirs publics lesquels interviendront s’il est démontré une violation des dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation par la pratique d’une location de courte durée.

Dans l’éventualité contraire, le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires individuellement pourront agir si la location meublée porte atteinte à la jouissance des autres copropriétaires, ce qui sera nécessaire de démontrer ou serait contraire pour des immeubles de haut standing à une clause d’habitation bourgeoise excluant l’exercice de toute activité professionnelle dans les parties privatives.

Cependant, le syndicat, en cas de violation des dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation pourra également demander la cessation de l’activité de location meublée.

En voulant contourner les obstacles créés par la réglementation applicable aux locaux d’habitation, les abus portant sur la location meublée sont à l’origine pour les bailleurs de nouvelles incertitudes et de nouveaux obstacles dont le franchissement peut être périlleux en raison des sanctions qui assortissent les pertes d’équilibre alors que les prises offertes par la nouvelle réglementation, nous paraissent peu sécurisantes.

La notion de courte durée n’étant pas définie et l’occupation étant une question de fait, il faudra beaucoup de temps, sauf nouvelles modifications de cette réglementation dans le sens de la clarté, pour attendre le sommet des obstacles au fil des contestations et de la jurisprudence qui en résultera.

Il était possible d’une manière claire de définir un équilibre entre les locations meublées et les intérêts des hôteliers.

L’activité de location meublée, au même titre que la liberté du transport, fait partie de l’évolution économique laquelle conteste les monopoles, en ce compris celui de l’hôtellerie, et ne peut être facilement empêchée ou occultée par des dispositions législatives et règlementaires constituant un particularisme français que l’on retrouve rarement en dehors de nos frontières.