L’ARRÊTE DU MINISTRE DES FINANCES EN DATE DU 10 JANVIER 2017 REGLEMENTANT L’AFFICHAGE DES TARIFS ET LES PUBLICITES

I. Le domaine d’application de l’arrêté :

Bien que le père noël soit passé en apportant dans sa hotte l’arrêt atypique de la 1ère chambre civile en date du 16 novembre 2016, un nouveau présent vient de tomber du ciel, avec retard, sous la plume du Ministre des finances.

Il convient de rappeler que la loi du 2 Janvier 1970, et son article 6, n’ont jamais obligé à mentionner, dans un mandat, le prix du bien offert, quand bien même, dans la pratique, ce prix est toujours mentionné ne serait-ce qu’en raison des obligations respectives des parties pour consentir la vente et recherche un acquéreur.



Dans notre commentaire de l’article 6-1 de la loi du 2 Janvier 1970, ajouté par la loi ALUR (revue ADMINISTRER Novembre 2015), nous avons rappelé que désormais il est fait obligation aux professionnels de la transaction immobilière de mentionner dans leurs publicités, en vue de la vente d’un bien immobilier, le montant TTC de leur rémunération, si celle-ci est à la charge de l’acquéreur.

Nous avions considéré, dans ce commentaire, que cette obligation ne concernait que les publicités effectuées sous la forme papier ou numérique et n’interdisait pas qu’un double mandatement soit consenti, par le vendeur et l’acquéreur découvert, acceptant d’acheter et de prendre à sa charge les honoraires d’agence, alors qu’une publicité n’était plus nécessaire, une fois la découverte de l’acquéreur et la signature d’un avant-contrat.

Comme nous allons le voir, l’arrêté en date du 10 Janvier 2017, qui entrera en vigueur le 1er avril 2017, risque de compliquer singulièrement les opérations de double mandatement grâce auxquelles, les honoraires payables par l’acquéreur, ne font pas l’objet d’une taxation au titre des droits d’enregistrement et des honoraires du notaire rédacteur de l’acte.

Cet arrêté vise expressément les articles L111-1 et les articles L112-1 du Code de la Consommation concernant l’information du consommateur sur le prix et le coût des services, l’article L112-1 étant ainsi rédigé :

« Tout vendeur de produit ou tout prestataire de services informe le consommateur, par voie de marquage, d'étiquetage, d'affichage ou par tout autre procédé approprié, sur les prix et les conditions particulières de la vente et de l'exécution des services, selon des modalités fixées par arrêtés du ministre chargé de l'économie, après consultation du Conseil national de la consommation. »

C’est en vertu de ces dispositions que le Ministre des finances, par son arrêté, a entendu désormais minutieusement réglementer l’affichage des prix dans les agences et les publicités réalisées par les professionnels en vue de la vente des biens pour lesquels ils sont mandatés.

Ces nouvelles dispositions risquent de porter atteinte à la régularité des doubles mandatements lorsque les prévisions d’affichage, de même que les publicités effectuées, mentionnent que les honoraires du professionnel seront acquittés par le mandant vendeur.


II. Les professionnels concernés – Article 1er :

Sont concernés par cette réglementation tous les professionnels qui interviennent pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers à l’exclusion des annonceurs professionnels.

Se trouvent donc concernés aussi bien les agents immobiliers traditionnels que les administrateurs de biens mais aussi les nouvelles activités tenant à la recherche de biens immobiliers pour le compte d’un mandant.

Se sont toutes les personnes qui interviennent dans la négociation immobilière en ce compris les négociateurs salariés et les agents commerciaux qui se trouvent soumis désormais à ces nouvelles règles.

III. L’obligation d’affichage de l’article 2 de l’arrêté :

Le paragraphe I. stipule :

« Les professionnels visés à l'article 1er sont tenus d'afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération. »

En application de cette nouvelle disposition, le professionnel est tenu d’indiquer dans son agence, par voie d’affichage, la personne qui sera débitrice de ses honoraires au titre d’une location ou d’une vente.

Dans la mesure où seul est utilisé le mot affichage, cette obligation paraîtrait limitée aux locaux professionnels ou est exercée l’activité mais, comme il va être exposé plus bas, l’article 2. IV. 3 vise également les techniques d’affichage numériques.

Les prix des prestations doivent être indiqués TTC et le paragraphe III. précise que lorsque la prestation est déterminée en pourcentage de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, le montant des honoraires prélevés doit être indiqué ainsi qu’éventuellement les tranches de prix pour l’application des honoraires qu’ils soient alternatifs ou cumulatifs.

La publicité doit être faite à l’entrée des établissements, depuis l’extérieur sur la vitrine, dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location.

Cependant, le IV. 3ème paragraphe, précise que cet affichage doit être aisément accessible sur tous services de communication au public en ligne dédiés aux professionnels et à partir de toutes publicités relatives à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectué sur un support dématérialisé.

De ce fait, le site internet du professionnel doit comporter toutes les mentions prévues par l’obligation d’affichage et il doit être fait référence, dans les publicités, au site internet permettant de procurer les informations sur les prix et les services.

D’une manière pratique, tout professionnel de l’immobilier développe aujourd’hui un site internet faisant référence à ses services et ses points de vente.

Lorsqu’il fait paraître une publicité, sous forme numérique, il doit soit inclure dans la publicité un lien hypertexte permettant d’accéder à son site contenant ses tarifs, soit indiquer l’adresser internet ou peuvent être consultés ses tarifs.

La même obligation d’affichage existe lorsque le professionnel participe à des foires ou salons, ses tarifs et prestations devant être indiqués de manière visible pour les consommateurs, le panneau posé à l’entrée du stand ne pouvant être inférieur au format A3.

En dehors du détail des conditions d’affichage, la difficulté principale d’application de cet arrêté réside dans le fait qu’avant même d’avoir délivré sa prestation, le professionnel doit indiquer qui en acquittera le coût.

Il s’agit là d’une nouvelle obligation qui n’avait pas encore été rencontrée dans la pratique et qui pourrait gêner les opérations de double mandatement lesquelles entrainent un basculement de la rémunération de la poche du vendeur vers celle de l’acquéreur.


IV. Les publicités de l’article 3 :

Le 1er de l’article 3 précise que le prix de vente du bien objet de la publicité doit être obligatoirement indiqué.

Il s’agit là d’une nouveauté alors que la réglementation de la négociation immobilière depuis l’ordonnance de 1958, n’a jamais obligé le professionnel à faire figurer, dans les publicités, le prix exact de la vente du bien.

L’usage pour des biens prestigieux consiste à donner soit une fourchette de prix ou inviter le lecteur à prendre contact avec l’agence.

Aujourd’hui, lors de la parution des publicités, le prix de vente du bien doit être obligatoirement indiqué.

En ce qui concerne la rémunération du professionnel, le 2ème de l’article 3 précise que ce dernier doit faire figurer sur les publicités à qui incombe le paiement des honoraires à l’issue de la réalisation de la transaction.

Comme pour l’affichage, le professionnel doit donc, par divination, savoir à qui incombera, à l’issue des négociations, la charge de ses honoraires sachant que, si ses honoraires sont payés par le vendeur, ils seront considérés comme une charge augmentative du prix au détriment tant du vendeur que de l’acquéreur.

Les honoraires ne sont pas rigides en ce qui concerne le débiteur et, à l’évidence, il est de l’avantage des parties que ces honoraires ne fassent pas l’objet d’une taxation et qu’ils soient donc à la charge de l’acquéreur quitte à revoir le prix de la transaction.

Il convient de noter que, dans l’éventualité où il serait stipulé dans les publicités, que les honoraires sont en tout ou partie à la charge de l’acquéreur, les dispositions de l’article 3. 1er précisent que le prix de vente doit comprendre obligatoirement la part des honoraires à la charge des acquéreurs et être exprimés à la fois honoraires inclus et exclus.

Ceci revient à dire que deux prix de vente doivent être annoncés l’un honoraires inclus, l’autre sans les honoraires de l’agence.

Le formalisme de cet arrêté va jusqu’à préciser que la taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus doit être plus importante que celle du prix du bien hors honoraires.

En cas de partage d’honoraires entre le vendeur et l’acquéreur, le prix de vente annoncé, dans la publicité, ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

En suivant à la lettre cette réglementation, en cas de partage de commission, vendeur/acquéreur, comme cela se pratique dans le sud de la France, la publicité que pourrait faire paraître le professionnel pour la vente d’un bien de 1.000.000€, avec une commission globale de 5%, 2% à la charge du vendeur et 3% à la charge de l’acquéreur, serait la suivant :

Prix de vente – hors honoraires du vendeur : 980.000€

Prix de vente – honoraires de l’acquéreur inclus (En caractère gras) = 1.010.000€

Prix de vente – hors honoraires de l’acquéreur : 970.000€


Après avoir longtemps réfléchi pour rechercher le but poursuivi par le pouvoir réglementaire, nous devons avouer notre impuissance pour expliquer aux lecteurs les raisons d’une telle complication.

Nous imaginons mal un Tribunal devoir rechercher si les prescriptions réglementaires ont été respectées ou non.

A notre sens, il serait peut-être judicieux d’aller consulter la PYTHIE DE DELPHES qui comme, elle éclairait les anciens, pourra éclairer les professionnels de l’immobilier sur le sens et l’avenir de ces dispositions.

V. Les sanctions encourues en cas de non-respect du Code de la Consommation :

Comme nous l’avons vu plus haut, le non-respect de cet arrêté pris en application de l’article L 112-2 du Code de la Consommation qui oblige le prestataire de service à donner au consommateur tous les renseignements sur les prix et les conditions particulières de la vente.

Le non-respect de cet arrêté entraine donc l’application des peines prévues par les articles L 131-5 et L 131-6 du code de la consommation lesquels sont constitués par une amende administrative d’un montant maximum de 3.000€ pour les personnes physiques et 15.000€ pour les personnes morales.

En ce qui concerne le calcul du prix et l’indication de la partie ayant en charge les honoraires, le non-respect des dispositions réglementaires entrainera une amende administrative de même montant que celui indiqué ci-dessus.

Il convient de noter que l’article L 121-2 du code de la consommation sanctionne les pratiques commerciales trompeuses telles que la mention inexacte du prix ou d’un mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du service.

Ainsi s’il n’était pas précisé à l’affichage ou dans les publicités la personne débitrice des honoraires et pour le cas où ces honoraires ne correspondraient pas à ceux mis à la charge de l’acquéreur ou du locataire, le professionnel pourrait se voir reprocher une pratique commerciale trompeuse laquelle entrainerait des sanctions beaucoup plus graves.

En effet, les articles L 132-1 et suivants du code de la consommation prévoient un emprisonnement de deux ans et une amende de 300.000€ pouvant être portés à 10% du chiffre d’affaire moyen annuel du prestataire de service ou 50% des dépenses engagées pour la réalisation de la publicité irrégulière.

Comme nous allons le voir, cette nouvelle réglementation risque de poser des problèmes lorsque l’agent immobilier comme c’est souvent le cas se trouve doublement mandaté, par le vendeur au début de l’opération avec des honoraires à la charge de ce dernier puis par la suite par l’acquéreur découvert lequel prend à sa charge les honoraires de négociation.

VI. Le double mandatement et l’arrêté du 10 janvier 2017

Cet arrêté se trouve en contradiction avec la jurisprudence de la Cour de cassation sur le double mandatement et l’application qui en a été faite par les juridictions du fond puisque sans aucune distinction, la norme consiste pour l’affichage des prix et des services à prévoir, par avance, pour chaque prestation l’indication de celle des parties à qui incombera le paiement des honoraires ce qui pourrait interdire une bascule de la commission en totalité ou en partie, sur l’acquéreur.

Lorsqu’une publicité est effectuée en vue de la recherche d’un acquéreur, elle doit préciser à qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la transaction.

A ces titres, est-il toujours possible de prévoir au plus tard lors de la signature de l’avant contrat la remise par l’acquéreur d’un mandat au terme duquel il déclare prendre à sa charge le paiement des honoraires et ceci en contradiction avec le tarif affiché par le professionnel et les publicités qu’il a pu faire paraitre mentionnant comme débiteur des honoraires le vendeur ?

Il est dans ce cas important que les publicités cessent en ce qu’elles prévoyaient le paiement des honoraires par le vendeur et ceci dès le double mandatement conféré.

Comme nous l’avons vu plus haut, le professionnel pourrait se voir reprocher une infraction aux dispositions de l’article L 112-1 du code de la consommation et encourir soit une amende administrative soit des peines délictuelles si cette manière d’agir était assimilée à une pratique commerciale trompeuse.

A notre sens, il convient de prévoir que les honoraires de négociation tant au niveau de l’affichage qu’au niveau des publicités seront à la charge du vendeur.

Par la suite, lorsque l’acquéreur est découvert et les négociations suffisamment avancées, il conviendra de lui faire signer un mandat de recherche mettant les honoraires à sa charge.

En effet, seules les publicités sont réglementées et rien n’interdit en l’absence de publicité une fois l’acquéreur découvert de recevoir de sa part un mandat avec l’engagement, distinct de celui du vendeur, de prendre à sa charge le versement des honoraires.

Les négociations ne sont pas monolithiques et il nous semble difficile d’interdire, à travers la réglementation des publicités, que les parties puissent changer d’avis et de doublement mandater l’agent immobilier conformément à l’état du droit positif.

Il reste tout de même le risque en cas de plainte de l’acquéreur de voir le Ministère des finances considérer qu’il existe une infraction à l’arrêté du 10 janvier 2017, alors que tant l’affichage des prix que les publicités mentionnent le vendeur comme débiteur des honoraires.

Il est à craindre également que la profession notariale ne soulève à nouveau l’application de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 en soutenant qu’une fois les publicités faites, il serait impossible de recevoir un mandat de l’acquéreur prenant en charge le montant des honoraires de la négociation.

Dans la mesure ou l’article 3 de l’Arrêté ne vise une obligation de mention du montant des honoraires que dans l’éventualité où ils sont supportés en tout ou partie par l’acquéreur, si les honoraires sont payés en totalité par le vendeur qui en a la charge aux termes du mandat et de la publicité, il n’existera à notre sens aucun risque de voir reprocher au professionnel un manquement à la réglementation, car il n’est pas obligé de mentionner le montant des honoraires à la charge du vendeur mais seulement le prix de vente demandé honoraires inclus et la mention, honoraires payables par le vendeur.

Ce n’est que si tout ou partie de ces honoraires sont payés par l’acquéreur ou partagés avec le vendeur qu’il existera une obligation de mentionner dans la publicité ces honoraires et de faire figurer le prix de vente hors la part des honoraires acquittés par le vendeur ainsi que le précise clairement l’article 3 de l’arrêté pour un partage d’honoraires.

Malheureusement, seule la pratique et les contentieux permettront de dégager un principe stable pour l’interprétation de ces dispositions dont l’étendue est pour le moins très mal définie et l’abrogation paraît infiniment souhaitable pour le confort des professionnels et de leurs clients.