L’ARRET DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU 16 NOVEMBRE 2016 ET L’INSECURITE JURIDIQUE DU MANDATAIRE FACE A UN MANDANT REFUSANT D’EXECUTER SON OBLIGATION DE VENDRE


Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :

 

"Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;

Attendu qu'il résulte du rapprochement de ces textes qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;


 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 30 novembre 2010, Mme X... (la mandante) a confié à la société Jean-Baptiste Clément immobilier (l'agent immobilier), pour une période irrévocable de trois mois, renouvelable par périodes successives de trois mois sans pouvoir excéder un an, un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix « net vendeur » de 1 900 000 euros, la réalisation de cette opération ouvrant droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l'acquéreur ; que, le 11 mars 2011, après qu'elle eut notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, la mandante a reçu de l'agent immobilier une offre d'achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu'elle a déclinée ; qu'invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l'agent immobilier l'a assignée en paiement de l'indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l'inexécution de cet engagement ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la mandante, qui a décliné l'offre d'achat transmise par l'agent immobilier les 14, 15 et 25 mars 2011, a ainsi manqué, par trois fois, à l'engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle est acquise ; qu'il ajoute que cette faute ayant privé l'agent immobilier de sa commission, la pénalité est due ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles

Condamne la société Jean-Baptiste Clément immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille seize."

I. LES FAITS :

Un agent immobilier s’est vu conférer un mandat exclusif portant sur la vente d’un appartement.

Pendant le cours de ce mandat, qui avait fait l’objet d’une révocation pour la date du 14 mars 2011, et le 11 mars 2011, l’agent immobilier a trouvé un client offrant d’acheter l’appartement au prix et conditions du mandat.

Pour permettre cette vente, au prix de 1.900.000€ net vendeur, exigé dans le mandat conféré, l’agent immobilier a réduit sa commission à 80.000€.

Le mandant a refusé de consentir à la vente alors qu’il avait l’obligation, aux termes du mandat conféré, de signer la vente aux prix, charges et conditions convenus avec tout acquéreur présenté par son mandataire, cette obligation étant sanctionnée par une clause pénale allouant à l’agent immobilier des dommages et intérêts équivalent au montant de la commission.

L’agent immobilier a introduit une action en justice à l’encontre de son mandant, son argumentation reposant sur la responsabilité contractuelle de ce dernier à l’occasion de la faute qu’il a commise en refusant de traiter la vente avec un acquéreur acceptant d’acheter aux prix et conditions du mandat et a sollicité l’application de la clause pénale et des dommages et intérêts équivalent au montant des honoraires qu’il aurait dû toucher si la vente avait été réalisée.

Tant en 1ère instance qu’en appel, le mandant a été condamné en raison de la faute qu’il a commise, dans l’exécution du mandat, à payer à son mandataire non des honoraires qui n’étaient pas réclamés, mais des dommages et intérêts en application de la clause pénale.


II. LA CASSATION DE L’ARRET DE LA COUR D’APPEL DE PARIS :


L’arrêt confirmatif rendu par la Cour d’Appel de PARIS condamnant le mandant au paiement de dommages et intérêt est cassé par la Cour de Cassation.

Cette cassation est motivée par les dispositions des articles 6.1, alinéa 3, de la loi du 2 Janvier 1970 et 72 du décret du 20 Juillet 1972, la Cour suprême considérant qu’en l’absence de vente effectivement conclue, l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir du refus du vente du mandant pour demander l’application de la clause pénale.

Cette décision se trouve, comme nous allons le voir, en contradiction avec la jurisprudence précédente et nous semble constituer un revirement.

Une telle position de la Cour suprême aboutit à vider les mandats de toute obligation du mandant de consentir la vente en présence d’un acquéreur acceptant d’acheter aux prix et conditions du mandat sans que son comportement puisse être sanctionné dans ses rapports avec l’agent immobilier par le paiement d’une indemnisation équitable.

De ce fait, le mandant qui refuserait de vendre ou dénoncerait un mandat exclusif sans respecter les obligations qu’il a contractées à l’égard de son mandataire, ne pourrait se voir reprocher une faute, le mandataire ne pouvant agir en responsabilité contractuelle avant qu’une vente ait été effectivement conclue et constatée en un seul acte écrit.

En l’absence de vente, les fautes commises par le mandant, dans l’exécution de ses obligations contractuelles, ne peuvent plus recevoir de sanction au motif que l’article 6.1, alinéa 3 de la loi du 2 Janvier 1970 prévoit que :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. »

Comme nous allons le développer, les dispositions de l’article 6.1, alinéa 3 de la loi du 2 Janvier 1970, constituent un dispositif interdisant la perception d’honoraires et de frais par l’agent immobilier pendant le cours de l’exécution de son mandat, ces honoraires et le remboursement de ces frais ne pouvant intervenir qu’à l’issue de l’accomplissement de sa mission.

Cette réglementation, avant l’arrêt de la 1ère chambre civile, a toujours été interprétée par la doctrine et la jurisprudence comme ayant un domaine restreint aux honoraires et frais de l’agent immobilier ce qui n’interdit pas de poursuivre la responsabilité du mandant s’il commet une faute contractuelle de nature à priver l’agent immobilier de sa rémunération par application des dispositions de l’ancien article 1134 du Code Civil, aujourd’hui article 1103 aux termes duquel :

« Les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faites. »

« Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » (Article 1104)

La solution dégagée par la Cour suprême consiste à affirmer que les dispositions de l’article 6.1-3 de la loi du 2 Janvier 1970 priment sur toutes autres dispositions légales et interdisent la recherche de la responsabilité contractuelle assimilant les dommages et intérêt, qui peuvent être la conséquence de cette recherche, à des honoraires et frais dont la perception ne peut intervenir qu’avec le résultat obtenu à savoir une opération effectivement conclue.

Ainsi que nous allons le voir, la volonté du législateur n’a jamais été d’interdire la mise en cause de la responsabilité contractuelle du mandant et de le protéger contre ses propres manquements mais seulement d’interdire la perception anticipée d’honoraires ou de frais avant que le résultat, c’est-à-dire la vente ou la location, n’ait été obtenu.


III. LA REGLEMENTATION, LA JURISPRUDENCE ET LA DOCTRINE


A l’origine de la réglementation se trouve l’ordonnance N°58-1229 du 16 décembre 1958 ainsi rédigée :

« Il est interdit à toute personne, agence ou officine quelconque, se livrant aux opérations de vente ou d’achat d’appartements ou de logements, à usage principal d’habitation … de percevoir ou d’accepter à l’occasion des opérations faites par elle des dépôts, cautionnement ou droit d’inscription de quelque nature que ce soit, même afférent à des conventions souscrites avant la publication de la présente ordonnance.

La perception de toute somme représentative de frais de recherche, de démarches ou d’entremise quelconque ne pourra intervenir que lorsqu’une vente, un achat, un échange, une location ou une sous-location en nue ou en meublé aurait été effectivement conclu.

Ce premier corps de réglementation a été abrogé suite à la publication de la loi N°60-580 du 21 Juin 1960 laquelle a repris la même interdiction dans les termes suivants :

« Aucune somme représentative de frais de recherche, de démarche ou d’entremise quelconque ne peut être perçue par les personnes indiquées à l’article 1er (agent immobilier) avant qu’une vente, un achat, un échange, une location ou sous-location ait été effectivement conclu et constaté par un acte écrit. »

Ce deuxième corps de réglementation a été abrogé suite à la publication de la loi N°70-9 du 2 Janvier 1970 laquelle a repris la même interdiction dans les termes suivants :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. »

Il résulte des différentes réglementations qui se sont succédées, et ceci dans le but de protéger le consommateur, une interdiction générale pour l’agent immobilier de percevoir ses honoraires ou le remboursement de ses frais tant que le résultat n’a pas été obtenu, c’est-à-dire la conclusion d’une opération de vente ou de location constatée par écrit.

Cette interdiction n’a jamais précisé qu’elle couvrait autre chose que les honoraires et les frais de l’agent immobilier et qu’elle protégerait un client indélicat en interdisant, si ce n’est la recherche de sa responsabilité contractuelle, l’allocation de dommages et intérêts en réparation des fautes qu’il pourrait commettre dans l’exécution du mandat.

La jurisprudence dans la droite ligne de l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS qui a été censuré, a toujours distingué ce corps de réglementation d’avec la mise en cause de la responsabilité contractuelle du mandant reposant sur les dispositions de l’article 1134 du Code Civil, ancien.

Il en va ainsi d’une résiliation intempestive du mandat, du refus de vendre aux prix et conditions du mandat :

Civ. 1ère, 25 Février 2010, N°08-22.066, Bull. Civ. I, N°44 ; D2010.AJ653, OBS. ROUQUET ; ajdi 2010910.OBS. THIOYE ; RTD civ. 2010.345, OBS. GAUTHIER ; CA Paris.PÔLE 05 CH. 05,11 octobre 2012.n° 10/10934 ; CA Toulouse – 22 janvier 2007 – n° 06/00314 ; Cass. 1re civ., 4 févr. 2015, n° 13-27.312 : JurisData n° 2015-001893. – Cass. 3e civ., 19 mai 1999, n° 97-14.529 : JurisData n° 1999-001974 ; Bull. civ. 1999, III, n° 120. – CA Angers, ch. 1A, 7 juin 2004, n° 03/02408 : JurisData n° 2004-255374 et CA Colmar, ch. civ. 3, sect. A, 30 août 2004, n° 3A02/00709 : JurisData n° 2004-253412

Cette jurisprudence antérieure à l’arrêt commenté, s’explique d’autant plus que depuis la loi du 21 Juin 1960 le mandat écrit est obligatoire, ce qui suppose que le législateur a voulu que les obligations des parties soient clairement précisées, ce qui sous-entend qu’elles soient respectées.

L’arrêt rendu nous semble bien constituer une décision de principe, alors que le moyen de cassation n’était pas soulevé par les parties et qu’elle prononce la cassation des motifs, certes critiquables mais cependant clairement affirmés lesquels vont dans le sens de l’interdiction de toute demande pécuniaire avant une vente définitivement conclue.

La Cour de Cassation a elle-même retenu le moyen tenant à l’application de l’article 6.1-3, comme elle en avait la possibilité, s’agissant d’une disposition d’ordre public.

Nous sommes donc bien en présence d’un revirement de jurisprudence.

Bien que jamais la réglementation concernant le versement de sommes d’argents préalable à la vente, n’ait voulu inclure, au titre de ce versement, la condamnation d’un cocontractant de mauvaise foi au paiement de dommages et intérêt, il en est désormais autrement.

Aujourd’hui, il est affirmé clairement que l’action en paiement d’une commission soumise à l’article 6.1-3 de la loi du 2 Janvier 1970 est de même nature juridique que l’action en responsabilité contractuelle des articles 1103 et 1104 du Code Civil laquelle tend non au paiement d’un honoraire mais de dommages et intérêt réparant le préjudice, conséquence de la faute du mandant.

L’article 6.1-3 de la loi du 2 Janvier 1970 étant d’ordre public, il prime toute autre réglementation applicable à ce cas d’espèce et notamment s’oppose un une action indemnitaire de nature contractuelle.

Il est difficile de comprendre que ces deux actions aient pu être mélangées, la demande présentée par l’arrêt cassé ne portant pas sur des honoraires ou des frais mais seulement sur l’allocation de dommages et intérêts sauf la volonté de rappeler que le mandat d’agent immobilier ne comporte jamais le pouvoir de vendre (Civ. 1ère,6 mars 1996, no 93-19.262, B. 114 ; 14 décembre 2004, no 03-10.528 ; 27 juin 2006, no 04-20.693) et que la clause du mandat sanctionnée par une clause pénale serait ainsi, une manière détournée d’obliger le mandant à traiter la vente en perdant son libre arbitre et la protection de la jurisprudence de la Cour Suprême qui érige en principe qu’il peut seul librement consentir à la vente, sans y être obligé par le mandat conféré.

IV. CONCLUSION

Il nous paraît difficile, au stade de la Cour suprême, d’envisager une confusion entre une action en paiement d’honoraires et une action en paiement de dommages et intérêt au titre de la responsabilité contractuelle et nous ne pouvons que constater que cette confusion est volontaire pour pouvoir soumettre à l’interdiction d’ordre public de l’article 6-1.3, les demandes de dommages et intérêts pour refus du mandant de consentir à la vente.

Cette décision constitue donc bien un Arrêt de principe qui devrait être suivie d’autres décisions dans le même sens par les Juges du fond.

En conséquence, en l’absence de vente d’un bien immobilier, jamais la responsabilité du mandant, ne respectant pas ses obligations contractuelles, ne pourra être recherchée ce qui vide les mandats de toute force obligatoire, et n’est pas de nature à préserver, la confiance nécessaire entre l’agent immobilier et son client, quant à l’accomplissement de la mission qui a été confiée.

En l’absence de vente, le mandant pourra dénoncer un mandat ou ne pas respecter ses obligations sans crainte d’une sanction, alors que de son côté l’agent immobilier, tenu à une obligation de résultat, ne pourra percevoir aucun honoraire ni aucune indemnisation malgré la mauvaise foi démontrée de son mandant.

Cette décision sonne le glas du mandat encadré et voulu par le législateur depuis 66 ans, en le vidant de sa substance, et appelle une intervention rapide du législateur pour redonner vie à un mandat à l’agonie, en isolant clairement les actions indemnitaires des actions en paiement d’honoraires.