LE LOYER DES CLINIQUES DEPUIS LA REFORME T2A

 

I           RAPPEL  HISTORIQUE

Traditionnellement en France et jusqu’ à la fin des années 1980 qui ont vu apparaitre le début de la  chirurgie moderne, et les déficits abyssaux de la sécurité sociale, le chirurgien de ville d’importance moyenne de même que les chirurgiens des grandes villes, étaient considérés comme de « grands patrons » et à ce titre exerçaient leurs activités à la fois à l’hôpital public du ressort et dans une clinique privée doublant le service hospitalier public.

A partir des années 60, les praticiens pour l’essentiel des généralistes, pratiquant aussi bien la chirurgie viscérale que la chirurgie osseuse ont été remplacés par des spécialistes pratiquant uniquement un type de chirurgie comme, le système digestif, la cardiologie, la neurologie, alors que la chirurgie osseuse se spécialisait elle-même par branches, articulaires, vertébrales, fractures complexes etc…

C’est à partir de cette époque que se sont constituées des équipes chirurgicales attachées à des cliniques privées dont elles assuraient la prospérité.

La rentabilité des cliniques dépendait essentiellement des jours d’hospitalisation assurant à l’exploitant un revenu hôtelier important par l’occupation des chambres.

Il convient de se rappeler qu’à cette époque était pratiquée une chirurgie traumatisante et saignante alors que l’on ne connaissait pas encore la chirurgie par endoscopie, laquelle n’a pu être pratiquée par la suite qu’en raison des progrès du matériel technique mis à la disposition des chirurgiens.

De ce fait, les cliniques qui ont été construites en grand nombre à cette époque, ont été conçues dans l’optique d’une chirurgie classique avec un grand nombre de lits, les actes chirurgicaux nécessitant une longue hospitalisation du patient avec tous les services hôteliers nécessaires à son bien-être et son rétablissement.

Ce parc de cliniques toujours en activité à l’heure actuelle, se trouve surdimensionné, alors que les actes chirurgicaux même les plus sérieux, ne nécessitent plus de longues hospitalisations, la chirurgie moderne étant bien moins traumatisante que celle qui était pratiquée auparavant.

Un accouchement ou une appendicite ne requiert aujourd’hui qu’une hospitalisation de courte durée soit deux ou trois jours maximum.

Les remboursements de la sécurité sociale ne sont plus calculés à la journée d’hospitalisation mais à l’acte chirurgical depuis la réforme T2A qui remonte à l’année 2005.

Face à l’investissement immobilier surdimensionné, les cliniques doivent s’équiper avec des matériels de plus en plus perfectionnés et couteux pour donner aux patients les soins qu’ils sont en droit d’attendre d’une médecine et d’une chirurgie moderne.

Les cliniques hôtelières du passé n’étant plus rentables, en raison du coût des équipements notamment radiologiques, auquel s’ajoutent  la baisse des remboursements de la sécurité sociale et l’augmentation des charges sociales de travail, les exploitants deviennent très attentifs au poids que représentent, pour leur exploitation, les loyers qu’ils acquittent au titre des murs de la clinique.

 

II          LA PROPRIETE DES MURS DES CLINIQUES

 

Au début du siècle, le grand patron était propriétaire du terrain et des murs de sa clinique où il exerçait seul son art en pratiquant la chirurgie générale traditionnelle.

A partir des années 60, l’exploitation d’une clinique nécessitait la présence de praticiens spécialisés associés à la réussite de l’entreprise et participant aux investissements nécessaires au succès.

Généralement, la construction de la clinique se trouvait assurée par la totalité des chirurgiens qui lui était rattachée, lesquels constituaient une structure destinée à recevoir la propriété des murs dont la construction était réalisée grâce à des emprunts bancaires pour le remboursement desquels ils se portaient caution.

Cette technique de pierre hors bilan par opposition à une acquisition des murs par la société d’exploitation de la clinique, appelé généralement « pierre au bilan », avait pour but de séparer la propriété des murs de la clinique de sa structure d’exploitation.

Pour rembourser l’emprunt, nécessaire à la construction, la structure d’exploitation versait à la structure propriétaire des murs, un loyer correspondant à peu près au montant des remboursements d’emprunts, l’opération étant indolore pour les investisseurs en raison d’un taux d’imposition très favorable aux revenus fonciers et l’absence de risque d’impayé des loyers par la structure d’exploitation largement bénéficiaire.

Le plus souvent, la propriété des murs étaient recueillie par une société civile immobilière composée au niveau de ses associés, par les chirurgiens et médecins exerçant au sein de la structure d’exploitation.

Par ce moyen, les praticiens se constituaient une retraite complémentaire d’autant plus confortable que les emprunts se trouvaient remboursés.

De ce fait, les associés des structures propriétaires de murs de cliniques ont pris l’habitude de percevoir des revenus fonciers conséquents dès que l’emprunt nécessaire à la construction se trouvait remboursé et partant, l’intégralité des loyers versée aux associés.

Tant que la sécurité sociale remboursait les journées d’hospitalisation à l’unité jour, les recettes des cliniques étaient suffisantes pour permettre le paiement de loyers importants calculés, non à partir d’une valeur locative normale, mais à partir du montant du remboursement de l’emprunt lié à la construction de l’immeuble.

Les choses ont changé avec l’instauration du système T2A lequel se caractérise par un remboursement effectué par la sécurité sociale en fonction des actes médicaux et pour des périodes d’hospitalisation limitées par la pratique d’une chirurgie moderne.

De plus, les murs des cliniques et leurs équipements qui avaient été conçus à l’époque de la chirurgie ancienne se sont révélés inadaptés pour l’exercice d’une chirurgie n’exigeant que des périodes d’hospitalisation très courtes.

Les cliniques se sont trouvées surdimensionnées, obsolètes et coûteuses en présence  d’espaces partiellement occupés et souvent inadaptés aux exigences de la médecine moderne.

Un conflit a donc rapidement opposé les médecins retraités ou leurs héritiers qui contrôlent les sociétés civiles propriétaires des murs et le personnel médical qui les a remplacés dans la société d’exploitation de la clinique.

Ce conflit porte sur la diminution du loyer afin de permettre de moderniser la structure de la clinique et ses équipements, alors que les revenus des sociétés d’exploitation des cliniques ne cessent de diminuer depuis l’année 2005, suite à l’instauration par la sécurité sociale du remboursement à l’acte.

 

III         LE PARC IMMOBILIER DES CLINIQUES NE CESSE DE DECLINER

 

En 1994 il résulte des publications de l’observatoire économique et financier des cliniques privées françaises que en 1992 il existait 1014 établissements, en 2009, 579 établissements alors qu’en 2010 le nombre d’établissements a chuté à 570 établissements.

En moins de vingt ans, le nombre des cliniques s’est trouvé divisé par deux, soit par des fermetures, soit par des regroupements.

L’autorisation de construire des cliniques étant très difficile à obtenir, il est devenu indispensable de pouvoir restructurer les établissements existants pour les adapter à une médecine moderne soit ambulatoire, soit de courte hospitalisation.

Les ressources des cliniques et leurs marges bénéficiaires allant en s’amenuisant alors que selon les même sources, 72 % des établissements se situent en dessous du seuil de résultats de 3%, 35% étant en déficit, il est indispensable de revoir les méthodes d’évaluation des loyers des cliniques pour leur permettent de pouvoir faire face à une restructuration de l’immobilier accompagnée de l’acquisition des équipements nécessaires, cette restructuration et ces équipements permettant d’améliorer les recettes d’exploitation.

Un conflit oppose donc aujourd’hui les propriétaires des murs aux associés des sociétés d’exploitation des cliniques, lequel ne peut se résoudre qu’en adoptant des méthodes d’évaluation du loyer des cliniques tenant compte des nouvelles contraintes résultant de l’adaptation du parc  immobilier existant, du coût de cette adaptation, du coût des équipements, des remboursements de plus en plus limités pour les périodes d’hospitalisation.

Il convient de noter que depuis une vingtaine d’années des groupes financiers importants investissent en rachetant des cliniques, soit afin de les rentabiliser soit afin de les restructurer ou les réunir par suppression des existants et constructions de bâtiments modernes parfaitement adaptés à la chirurgie moderne.

Il reste cependant, aujourd‘hui un grand nombre de cliniques toujours exploitées dans le cadre du schéma ancien, les murs restant la propriété des praticiens fondateurs et de leurs héritiers, alors que la société d’exploitation se trouve détenue par de nouveaux praticiens obligés d’acquitter un coût de l’immobilier constituant une charge importante des résultats d’exploitation.

La méthode hôtelière anciennement utilisée pour fixer le loyer des cliniques est aujourd’hui totalement inadaptée aux réalités de leurs exploitations et, le niveau élevé des loyers résultant du remboursement du coût de la construction par les fondateurs n’est plus supportable.

 

IV        LA FIXATION DU LOYER DES CLINIQUES AU REGARD DES BAUX COMMERCIAUX.

 

Les murs de clinique sont par définition ce qu’on appelle des locaux monovalents, c’est-à-dire des locaux qui ont été construits pour le seul usage de cliniques médicales ou chirurgicales. En effet, la transformation de ces locaux pour un autre usage nécessiterait la réalisation de travaux importants et coûteux. Par application de l’article R 145-10 du code de commerce, la valeur locative des locaux monovalents n’est pas fixé conformément aux critères d’évaluation tels que précisé par l’article L. 145-33 du code de commerce, mais simplement en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée.

A l’époque ancienne, on utilisait principalement les recettes hôtelières pour évaluer le loyer des cliniques, du fait de la concordance entre le nombre de lits et les recettes d’hospitalisation, ce qui rapprochait les cliniques des hôtels.

Cette méthode hôtelière n’est plus utilisable aujourd’hui. En effet, les remboursements de la sécurité sociale ne sont plus calculés en fonction de journées d’hospitalisation, mais en fonction des actes médicaux et chirurgicaux. De plus, une grande partie de la chirurgie actuelle est ambulatoire, sans nécessité d’hospitalisation du patient, lequel ressort le jour même de l’intervention. Les autres actes chirurgicaux, même importants, ne nécessitent plus que des durées d’hospitalisation réduites.

De ce fait, la rentabilité des cliniques est conditionnée par la réalisation du plus grand nombre d’actes chirurgicaux dans un  temps aussi réduit que possible avec pour corollaire une rotation importante des patients. Ces derniers ne séjournent plus aussi longtemps dans la clinique suite à l’intervention.

Les anciennes méthodes d’évaluation du loyer, en usage pour les cliniques, doivent donc être revues en fonction de la réalité des actes, mais aussi en fonction de l’inadaptation d’un immobilier trop vaste, obsolète et onéreux, pour les praticiens.

Il convient donc d’opérer une réflexion permettant de dégager de nouveaux usages pour la fixation et la révision du loyer des cliniques. Tel sera l’objet des développements qui vont suivre.

 

V         PROPOSITION DE NOUVEAUX USAGES POUR LA DETERMINATION DU LOYER DES CLINIQUES


La tarification à l’activité (T2A) a eu pour conséquence la déconnection de la valorisation de l’immeuble avec celle de son activité puisque le chiffre d’affaires d’une clinique dépend de la pathologie de ses patients et non plus de la durée du séjour.

Le premier paradoxe de cette réforme, censée induire des économies dans l’assurance maladie, consiste en l’attractivité persistante des murs de cliniques pour les professionnels de l’immobilier, toujours rémunérés par les loyers issus de baux historiques avec les utilisateurs de la clinique. En dépit des difficultés et des restructurations, le rendement locatif net des cliniques, tel qu’il est escompté par les foncières, se situe entre 6,5% et 7,5% de la valeur de l’actif acheté (source IGAS rapport 2012). Le coût moyen du m² est stable aux environs de 114 euros/m²/an. Le coût de l’immobilier rapporté au lit est de 8 670 euros en 2012.

Le second paradoxe tient au fait que les renouvellements de baux ne donnent actuellement lieu qu’à peu de procédures et que les négociations amiables priment sur toute autre action contentieuse.

Mais qu’en sera-t-il prochainement ? Nul ne le sait à l’heure où les pouvoirs publics remettent en cause des autorisations d’activité fragilisant certains établissements. Nul ne le sait non plus face à un effort sans précédent des cliniques pour rationaliser leur activité et dont la seule latitude demain pour améliorer leur compte sera de négocier le loyer !

Quel est le fondement légal de la fixation d’un loyer pour un local monovalent ?

L’article L 145-36 du Code de Commerce précise que « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux dispositions qui précèdent, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

Personne ne peut contester le fait que les cliniques sont des locaux monovalents. Personne non plus ne peut nier, depuis l’application de la T2A, l’absence d’un véritable usage codifié dans l’ensemble de la profession du secteur hospitalier privé.

Quelles seraient les méthodes adaptées pour évaluer un loyer lors d’un renouvellement de bail? Cette problématique s’applique aujourd’hui uniquement aux établissements privés, même si l’hôpital public est lui aussi soumis au même régime de la T2A. Avant de proposer des solutions revenons un instant sur l’état de la Jurisprudence rendue depuis la nouvelle tarification.

VI ETAT DE LA JURISPRUDENCE

 

Quelques décisions ont été rendues :

 

1/ TGI Tours 27 mai 2010 (SA A DIRECTOIRE CLINIQUE VELPEAU C/ SAS MAISON DE SANTE VELPEAU) : dans cette espèce, après avoir transformé cet établissement de clinique chirurgicale à une activité de soins de suite (SSR), le preneur engage une action au titre de l’article 145-39 du code de commerce pour une révision à la baisse du loyer. Dans cette affaire, la méthode métrique prévaut pour le Tribunal. Ce Jugement est confirmé par un Arrêt de la Cour d’Appel d’Orléans (26 mai 2011).

Le TGI avait considéré que le bailleur n’avait pas à subir pour le calcul du loyer qui lui est du « la référence à des critères totalement aléatoires et extrinsèques à son immeuble (équipement compétences, installations techniques variation des tarifications internes, honoraires, vacations, renégociations de tous éléments liés à la mise en place de la tarification à l’activité ou à la pathologie depuis 2005, T2A contrôles et injonctions diverses des autorités de tutelle) »… « dès lors la seule méthode recevable non arbitraire et non aléatoire à retenir pour fixer le prix est celle dite métrique…»

La Cour de Cassation, par un arrêt du 11 décembre 2012, rejette le pourvoi.

 

Cet arrêt admet:

  • la méthode de la surface pondérée comme mode de détermination du loyer;
  • la pondération à 1 du bâtiment principal.

 

Toutefois:

  • Cet arrêt n’est pas publié, il est simplement diffusé (ne peut donc servir de référence en jurisprudence).

 

La Cour de Cassation se réfugie derrière le « pouvoir souverain d’appréciation » du juge du fond. Cet arrêt ne valide pas les méthodes retenues contre la cour d’appel mais ne trouve rien à redire. Il n’y a pas de réponse sur cet aspect méthodologique.

 

2/ TGI Paris 5 décembre 2011 (SCI Foncière Chevaleret Cantagrel C/ SA CLINIQUE JEANNE D’ARC) : dans cette deuxième espèce, le Tribunal adopte la méthode métrique et le TGI insiste que faute d’usages relevés dans l’article R. 145-10 la règle de l’article L. 145-33 du code de commerce s’applique et le loyer est fixé à la valeur locative.


3/ TGI Paris 21 juin 2011 (SCI AVENUE 17ème C/ Société CLINIQUE CHIRURGICALE DAUTANCOURT) :  dans cette troisième espèce, le Tribunal adopte la méthode métrique tout en reconnaissant la possibilité d’adopter la méthode dite du Chiffre d’affaires (GHS) si les données avaient pu être exploitées et le TGI insiste que faute d’usages relevés dans l’article R. 145-10 la règle de l’article L. 145-33 du code de commerce s’applique et le loyer doit être fixé à la valeur locative.

4/CA d’Aix en Provence du 28 mars 2013 : dans cette quatrième espèce, la méthode métrique est adoptée car elle est, pour la Cour d’Appel, indépendante du chiffre d’affaires réalisé et elle rend compte de la nature du bâtiment occupé. Elle a exclu les méthodes fondées sur l’EBE et celle fondée sur le chiffre d’affaires théorique attaché à la partie immobilière.

 

Ces Jugements rendus concernent des situations relativement comparables et reflètent bien l’état de la jurisprudence sur plusieurs questions en suspens à la suite de la mise en application de la T2A.

En constatant l’absence d’usage, ces décisions ont clos le débat relatif à l’existence d’usages éventuels pour la fixation du loyer des cliniques.

Cette absence reconnue d’usage a naturellement conduit le Juge à revenir aux méthodes classiques d’évaluation du loyer, notamment par l’application de la méthode métrique sans pour autant exclure d’autres méthodes dès lors qu’elles puissent s’appliquer sur la base de données fiables.

 

VII  ETAT DE LA POSITION DOCTRINALE


Faut-il se limiter à la méthode métrique ? Peut-on la confronter à d’autres méthodes?

Dans des articles publiés à la suite de l’application de la méthode T2A, l’expert Mignot prenait acte de l’impossibilité de se référer au chiffre d’affaires dans la mesure où il est très difficile de distinguer le chiffre d’affaires résultant de la propriété des murs de celui de la seule activité exercée par le preneur. Il proposait de prendre la méthode de rentabilité pour les biens appartenant au propriétaire et concluait que « toute autre méthode serait inappropriée et inéquitable ».

L’expert Michel Marx proposait de retenir le prix au lit, une quote-part de la recette globale ou la méthode métrique qu’il semble privilégier en écrivant que « la prise en compte des locaux de même nature relèvent bien de l’article 145-10 ».

L’expert José Martins, dans son intervention à l’université d’automne de la CNEJI, proposait la méthode métrique malgré ses limites. Il envisageait également la méthode de l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), permettant de prendre en compte « les capacités contributives de l’établissement », et aussi la méthode du chiffre d’affaires théorique immobilier, qui consiste à ne prendre en compte que le chiffre d’affaires lié à l’actif immobilier « utilisatrices de m² » auquel on applique un taux d’effort compris entre 6 et 13% de ce chiffre d’affaires pour la détermination du loyer.

Au sein des propositions de ces professionnels, force est de constater l’utilisation conjointe de plusieurs méthodes lorsque cela est possible : méthode métrique, méthode du chiffre d’affaires, méthode de l’Excédent Brut d’Exploitation ou autre méthode de rentabilité.

 

Ces méthodes sont-elles conciliables pour la fixation d’un loyer renouvelé ?

 

Pour exploiter ce débat d’experts, il convient d’appréhender la portée de ces différentes méthodes autres que métrique, qui intègrent in fine une notion de rentabilité. C’est bien entendu le cas des méthodes basées sur l’EBE ou de la capitalisation, mais aussi sur une méthode basée sur le chiffre d’affaires.

Par exemple, la méthode dite du CATI (Chiffre d’Affaires Théorique Immobilier) exprime une valeur en pourcentage d’un chiffre d’affaires retraité. La détermination de ce pourcentage intègre implicitement une notion de rentabilité.  Admettre qu’un loyer d’une première clinique vaut un certain pourcentage du chiffre d’affaires retraité alors que le loyer d’une seconde clinique est appréhendée à partir d’un autre pourcentage équivaut à apprécier comparativement les rentabilités de ces deux cliniques respectives. De surcroît, il est bien admis que s’agissant des locaux monovalents, le bailleur ne peut occulter totalement l’activité réellement exercée dans les lieux.

Revenons sur le panel de méthodes disponibles :

  1. La méthode métrique : elle consiste à dégager une superficie pondérée et à multiplier le résultat observé par un prix au mètre carré de biens comparables. Elle se doit de respecter la règle des trois unités : l’unité de lieu (disposer de loyers comparables et pertinents dans une zone géographique la moins étendue possible) ; l’unité de temps (disposer de loyers comparables à une date la moins éloigné de celle de notre étude) et l’unité du bien (obtention des loyers d’actifs comparables et analyse des composantes de leurs loyers faciaux).

 

Application :

  • Surface utile : 1500 m²
  • Surface pondérée : 1200 m²P
  • Valeur locative : 120 €/m²P

Valeur du loyer : 1200 m²P  x 120 €= 144 000 €

 

Avis sur cette méthode :

Cette méthode remporte les suffrages de la jurisprudence récente. Cette dernière admet une pondération de 1 sur l’ensemble des étages (hors sous-sol et éléments spécifiques) et l’utilisation de référentiels issus également d’immeubles de bureaux. Cette méthode, basée sur l’analyse d’un marché local déterminable plutôt que sur la rentabilité intrinsèque de l’établissement, est à la fois reconnue et simple d’application. L’utilisation de la pondération permet de moduler la valorisation des locaux en fonction de leur utilité.

 

1/ La méthode du chiffre d’affaires (ou quote-part de la recette globale) associée à un taux d’effort : cette méthode est basée sur un chiffre d’affaires, généralement bien identifiable. Il convient cependant de le retraiter en fonction de son origine immobilière/activité, ce qui peut laisser parfois une part d’arbitraire dans la répartition proposée par l’expert.

Application :

  • Chiffre d’affaires retenu pour sa seule part lié au bien immobilier (on retranche toutes les prestations de service annexes telles que le téléphone, l’utilisation de certains appareillages spécifiques tels que scanner, radiologie…) : 5 Millions d’Euros

  • Taux d’effort lié principalement à l’adaptation de l’établissement à l’activité exercée : entre 6 et 13% (ici nous retiendrons 8%). Ce taux d’effort prend en compte l’adéquation et le taux de remplissage des locaux, de même que la rentabilité de l’ensemble.

Valeur du loyer : 8% x 5 Millions €= 400 000 €

 

Avis sur cette méthode :

Cette méthode nous semble peu adaptée pour les difficultés de répartir le chiffre d’affaires selon son origine ainsi que la difficulté de justifier le taux d’effort retenu.

 

2/ La méthode de l’évaluation par les coûts ou méthode dite de rentabilité : c’est la méthode qui aurait pu être adoptée par les deux parties à l’origine du bail s’il n’avait pas été déterminé en fonction des impératifs de remboursement d’emprunt. Elle découle du fait que la valeur d’un bien est liée aux revenus qu’il procure.

Rappelons que dans les cliniques aujourd’hui, le même lit peut conduire à constater un rapport de 1 à 15 de la seule organisation du preneur. En effet, avec le même matériel, on obtient des résultats très différents. Cette valeur ajoutée du preneur ne doit pas en principe profiter au bailleur même si dans un local monovalent le bailleur ne peut ignorer l’activité du preneur.

Mais pour autant, cette méthode de rentabilité ne prend en compte que la rentabilité escomptée du bailleur propriétaire des murs et qui attend de son bien un certain rendement. Le loyer, tel qu’il est évalué par cette méthode, correspond au  rendement attendu de la part contributive qui revient au propriétaire.

Pour fixer la valeur locative, on procède à une évaluation de la valeur vénale des murs à partir du prix de reconstitution à neuf, duquel on déduit un certain nombre d’abattements permettant d’ajuster cette valeur à l’état du bien réel (taux de vétusté). On y ajoute le prix du terrain et on obtient la valeur de l’immeuble.

Reste à déterminer le taux de rendement auquel le propriétaire est en droit d’attendre.

La formule est la suivante : Valeur du loyer = (valeur du terrain + valeur des constructions du bâtiment expertisé)/Taux de rendement escompté

 

 

Comment apprécier ce taux de rendement?

Le taux de rentabilité sera estimé de préférence à partir des rentabilités historiques issues du marché locatif des cliniques (rendement attendu par les foncières de 6,5 % à 7,5%).

On peut également déterminer le taux de rentabilité à partir d’une approche financière combinant un taux "sans risque" à 10 ans (AAA zone EURO) avec une prime de risque liée au marché financier pondéré par un coefficient de risque du marché de l'immobilier médical (5%).

Il en résulterait le taux de rentabilité suivant : 2,5% + 70% x 5%= 7%.

La prime de risque d'un marché financier mesure l'écart de rentabilité attendue entre le marché dans sa totalité et l'actif sans risque (l'obligation d'Etat). Notons que par construction le taux de 100% serait retenu pour un investissement sur le CAC40, lui-même assez bien représentatif des fluctuations de l'économie générale. Les fluctuations de rentabilité de l'immobilier dans le domaine médical apparaissant atténuées, par rapport à l'économie générale, nous avons limité le coefficient à 70%.

Application :

  • Valeur du terrain: 1 000 m² x 50 €
  • Valeur de construction: 5 000 m² x 2 000 €
  • Valeur nette: 20% de vétusté (la lecture des comptes facilite l’application du taux de vétusté)
  • Taux de rendement: 7 % (usuel dans le domaine médical et notamment celui des cliniques et cohérent avec le calcul précédent)

Valeur du loyer: =((1 000*50)+(2 000*5 000)*0,80) / 7%= 1 150 000 €

Avis sur cette méthode :

Le succès de cette méthode est intimement lié au choix du taux de capitalisation qu’il convient de bien choisir. Sa mise en œuvre exige la connaissance du revenu de l’immeuble à évaluer et la recherche du taux de capitalisation adapté au type de l’immeuble. L’écart des taux entraine de grandes disparités de valeur d’où la nécessité de le justifier ou de reprendre la rentabilité spécifique au marché des cliniques Aussi une étude de marché s’impose à tout praticien de cette méthode.

 

 

Conclusion

 

 

Aujourd’hui la question centrale est moins sur le choix d’une méthode que d’une véritable démarche pragmatique tenant compte du type d’établissement, de sa configuration, de sa localisation géographique.

 

Le faible contentieux, depuis la T2A, est lié principalement aux priorités des gestionnaires des cliniques de centrer leur efforts sur la rationalisation de la gestion de leurs établissements.

 

Aujourd’hui ces efforts ont été faits, reste d’actualité le besoin de poursuivre les économies ; le loyer reste la seule variable d’ajustement.

 

Autant bien se préparer à justifier sa pertinence !