LES MANDATS PRIS PAR CORRESPONDANCE

1° LES DISPOSITIONS LEGALES APPLICABLES AU MANDAT PRIS A DOMICILE

Un mandat pris à domicile doit respecter les dispositions de l’article L 121-23 du Code de la consommation.

 

Selon cet article :

« Les opérations visées à l'article L. 121-21 doivent faire l'objet d'un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes :

1° Noms du fournisseur et du démarcheur ;

2° Adresse du fournisseur ;

3° Adresse du lieu de conclusion du contrat ;

4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ;

5° Conditions d'exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d'exécution de la prestation de services ;

6° Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l'intérêt et le taux effectif global de l'intérêt déterminé dans les conditions prévues à l'article L. 313-1 ;

7° Faculté de renonciation prévue à l'article L. 121-25, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 121-26. »

L’article L. 121-24 du Code de la consommation dispose que :

« Le contrat visé à l'article L. 121-23 du code de la consommation doit comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation dans les conditions prévues à l'article L. 121-25. Un décret en Conseil d'Etat précisera les mentions devant figurer sur ce formulaire.

Ce contrat ne peut comporter aucune clause attributive de compétence.

Tous les exemplaires du contrat doivent être signés et datés de la main même du client. »

Concernant la faculté de rétractation, il doit être annexé au mandat un coupon détachable comportant d’un côté la formule de rétractation et de l’autre le nom et l’adresse du professionnel qui sera destinataire de cet avis de rétractation.

 

2° LA REGLEMENTATION ANTERIEURE APPLICABLE AUX MANDATS PRIS PAR CORRESPONDANCE

Dans un précédent article publié dans ADMINISTRER en 2003 sous le n°…..et intitulé « La prise de mandat par correspondance », il avait été développé que la méthode la plus sûre afin d’éviter toute contestation, consistait à adresser au client un mandat complet comportant la date d’émission, le numéro du registre des mandats, et la signature de l’agent immobilier

Il n’était pas nécessaire d’adresser un formulaire de rétractation puisqu’il s’agissait d’un mandat pris par correspondance qui n’était pas assimilable à un mandat pris à domicile.

Pourtant, la jurisprudence en a décidé autrement.

La méthode précédemment développée n’est donc plus d’actualité.

 

3° L’ARRET RENDU PAR LA COUR D’APPEL DE MONTPELLIER EN DATE DU 25 MARS 2008

Par un arrêt en date du 25 mars 2008, la Cour d’appel de MONTPELLIER (1ère Chambre Section A01 N°RG 07/2129) a étendu l’application de l’article L. 121-23 du Code de la consommation aux mandats pris par correspondance.

Dans cette affaire, une agence immobilière avait envoyé un mandat de vente par voie postale sans joindre un coupon de rétractation permettant au mandant de revenir sur son engagement dans les 7 jours de sa signature.

La Cour d’appel a confirmé le jugement rendu le 7 mars 2007 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER qui a constaté la nullité du mandat aux motifs que l’agence immobilière n’avait pas respecté les dispositions de l’article L. 121-23 du Code de la consommation en omettant de joindre au mandat un coupon de rétractation.

Cette jurisprudence est surprenante puisqu’elle considère que tout mandat pris en dehors de l’agence immobilière est assimilable à un mandat pris à domicile et, doit donc respecter les dispositions du Code de la consommation.

 

4° L’ENVOI AU CLIENT D’EXEMPLAIRES VIERGES

Dans l’attente d’une décision de la Cour de cassation, une agence immobilière a donc tout intérêt à respecter les dispositions des articles L. 121-23 et L. 121-24 du Code de la consommation sous peine de se voir opposer la nullité du mandat qui lui a été consenti.

Cette exigence pose une difficulté supplémentaire pour les agences immobilières lors de l’enregistrement du mandat sur le registre des mandats.

L’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 impose sous peine de nullité, une limitation dans le temps de l’effet des mandats, ce qui oblige à connaître précisément sa date de conclusion pour déterminer avec exactitude sa date d’expiration.

Afin de s’assurer que le mandat a bien date certaine, l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que tous les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats coté sans discontinuité et relié.

Lors de l’envoi du mandat par correspondance, l’agent immobilier dispose de plusieurs options afin d’obtenir la signature de son mandant :

1° Adresser à son mandant un exemplaire du mandat signé par lui mais ne comportant ni le numéro d’inscription sur le registre des mandats, ni la date (qui seront reportés sur les deux exemplaires retournés par le client et signés à réception par l’agent immobilier) qui lui en retournera un exemplaire complété.

2° Adresser à son mandant deux exemplaires du mandat datés et signés par l’agent immobilier et déjà enregistrés dans le registre des mandats avec mention du numéro d’enregistrement sur les deux exemplaires. Le mandant signera les deux exemplaires, en conservera un et renverra l’autre à l’agent immobilier.

3° Adresser à son mandant une convention vierge de toute signature, date et numéro d’inscription au registre des mandats.

Afin de respecter les dispositions de l’article L 121-24 du Code de la consommation selon lesquelles la date du mandat doit être impérativement portée par le client, il convient d’appliquer la troisième option qui consiste à adresser un mandat vierge au client.

L’agent immobilier ne doit donc en aucun cas faire partir un mandat préenregistré, pré-signé et pré-daté.

L’enregistrement du mandat doit donc se faire à la réception, ce qui permet d’éviter tout chevauchement de dates.

Il convient donc désormais pour tout mandat envoyé par correspondance :

1° Qu’il comporte la mention de la première partie et le formulaire de rétractation avec au verso le nom de la société mandataire et son adresse,

2° Que le mandat soit envoyé vierge au client en deux exemplaires, en lui demandant de les retourner après les avoir datés et signés.

3° Qu’à réception des deux mandats datés et signés par le client, l’agent immobilier porte sa signature d’acceptation précédée de la date de réception du mandat,

4° Que la date de réception du mandat soit reportée dans le registre des mandats et le numéro d’enregistrement du registre des mandats soit reporté sur les formulaires au nombre de deux qui ont été envoyés et signés par le client,

5° Que soit renvoyé au client un exemplaire avec le numéro d’enregistrement du registre des mandats.

Cette technique d’enregistrement a pour avantage que la mission de l’agent immobilier ne commencera qu’à la réception du mandat et évitera par conséquent qu’elle ne soit écourtée de la durée des échanges de correspondances.