ISF

L’impôt sur la fortune et son incidence sur le patrimoine immobilier du contribuable, mérite d’être connu tant dans ses principes que dans ses modalités d’application alors que la grande majorité des contribuables, lorsqu’ils établissent leur déclaration, ne tiennent pas compte de toutes les possibilités qui leur sont offertes pour le calcul de l’impôt.

 

1° LE CALCUL DE L’ISF

Les résidents français sont imposables au titre de l’ISF pour la totalité de leur fortune quelque soit la localisation des biens.

Pour les non résidents, seuls les biens situés en France, et sous réserve de l'application des conventions internationales, sont imposés à l'ISF. Toutefois, les placements financiers réalisés en France sont exonérés d'ISF, sauf cas particulier.

L’ISF s’applique aux patrimoines taxables dont la valeur est supérieure à 790 000 euros au 1er janvier 2009.

Le patrimoine déclaré correspond à celui du foyer fiscal existant au 1er janvier 2009 des célibataires, veufs, divorcés, c'est-à-dire à celui :

- des époux, quel que soit le régime matrimonial

- des couples pacsés

- des concubins

- des enfants mineurs dont les époux ont l'administration légale des biens

L'ISF est calculé sur le patrimoine net, c'est-à-dire sur la valeur des biens imposables du foyer fiscal après déduction des dettes.

Les biens professionnels peuvent être exonérés d'ISF à condition que le propriétaire, son conjoint, son partenaire lié par un PACS ou son concubin les utilise directement dans le cadre d'une profession industrielle, commerciale, artisanale ou libérale.

Les locaux d'habitation loués meublés sont considérés comme biens professionnels donc exonérés si, en tant que propriétaire les conditions suivantes se trouvent remplies:

- être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel

- réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles dans le cadre de cette activité

- retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer soumis à l'impôt sur le revenu.

Le contribuable bénéficie d’abattements de valeurs à savoir 20% sur la vétusté, 30% sur le domicile, 20 à 30% sur les immeubles loués, 30% sur les parts de sociétés et 30% lorsque le bien est en indivision.

 

2° LES VERIFICATIONS OPEREES PAR L’ADMINSITRATION FISCALE

A/La valeur des immeubles à usage d’habitation

Lorsque l’administration fiscale procède à des vérifications sur la valeur des immeubles, elle utilise plusieurs méthodes d’évaluation.

S’agissant d’immeubles à usage d’habitation de natures diverses, leur valeur dépend des facteurs communs à l'ensemble des immeubles bâtis mais leur estimation doit faire appel à une méthodologie différente suivant la catégorie particulière à laquelle peuvent être rattachés les biens concernés :

- maisons individuelles

- immeubles collectifs notamment.

Les facteurs communs à l’ensemble des immeubles bâtis, peuvent être regroupés comme suit :

- facteurs physiques :

La valeur d’un immeuble dépend d’éléments aussi divers que son emplacement, son architecture, son importance, la nature des matériaux employés, son ancienneté, les éléments de confort dont il est doté.

- facteurs juridiques :

Sans négliger l’incidence que peuvent avoir sur la valeur des constructions certaines situations juridiques telles que la division de l’immeuble par lots (copropriété) ou les servitudes tant de droit privé (passage commun donnant accès à une propriété située en arrière de l’immeuble considéré) que de droit public(immeuble classé, servitude d’architecture, servitude « non altius tollendi » s’opposant à la surélévation des constructions), immeuble détenu par une société et évaluations des parts, le facteur juridique le plus important est l’état d’occupation de l’immeuble.

On constate généralement qu’une moins-value, dont le taux est variable, affecte la valeur des immeubles occupés.

Cette moins-value, dont les causes sont diverses, (dispositions légales réglementant les loyers notamment) s’apprécie en fonction des données du marché immobilier local et compte tenu, dans chaque cas, des circonstances particulières de l’occupation (pluralité et âge des occupants, nature, durée et conditions du bail, importance des locaux).

-facteurs économiques.

La valeur d’un bien dépend de ses possibilités de vente, c’est-à-dire du nombre d’amateurs que ce bien serait susceptible d’intéresser, compte tenu de son utilité ou de son revenu.

La vente des immeubles libres est relativement plus facile que celle des immeubles occupés.

Il est rappelé, d’autre part, que l’accroissement de la population des grandes villes ou l’implantation d’industries créatrices d’emplois a également une influence sur l’évolution du marché immobilier.

Il en est de même des modifications de structure dans les villes d’importance secondaire (rénovation de centres villes notamment).

Parmi d’autres facteurs liés à l’urbanisation, il est possible de citer ceux qui résultent d’habitudes sportives (sports d’hiver, stations balnéaires).

Inversement, des villes à activité réduite se dépeuplent et cette situation affecte nécessairement les prix du marché immobilier local.

 

B/Techniques d’évaluation des immeubles bâtis:

L’évaluation des immeubles bâtis est généralement effectuée par comparaison avec les prix constatés sur le marché et « réduits » ensuite à des prix unitaires.

Les plus couramment retenus sont le prix au mètre carré de la superficie développée pondérée hors œuvre qui est calculée à partir de la superficie bâtie (c’est-à-dire de la superficie couverte au sol par la construction) et celui de la « superficie utile » ou« habitable » qui est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, c’est-à-dire, en fait, de la superficie habitable ou « balayable » d’un logement.

On applique une pondération à certaines surfaces qui varie en fonction de leur utilité comme les fondations sur vide sanitaire, les caves non aménagées, les caves aménagées, les sous-sols aménagés, un rez-de-chaussée, les étages courants non mansardés, les étages mansardés ou combles aménagés, les toit-terrasses accessibles et utilisables.

L’administration dispose de plusieurs méthodes d’évaluation :

- L’évaluation par comparaison directe et en bloc (terrain et construction) qui consiste à rechercher à l’époque et dans le secteur considéré une mutation concernant un immeuble en tous points semblable (terrain et construction) à l’immeuble à évaluer.

C’est la méthode la plus simple et la plus fiable mais il est bien évident qu’elle ne peut être utilisée que dans des situations exceptionnelles comme pour des pavillons d’un lotissement ou d’une copropriété horizontale construits sur le même modèle

- L’évaluation par comparaison au mètre carré de la superficie développée pondérée hors œuvre ou de la surface utile, terrain intégré.

Les éléments bâtis constituant en général l’essentiel de la propriété à évaluer, les prix de référence sont« réduits » au mètre carré SDPHO ou SU de la construction, abstraction faite du terrain, et il suffit ensuite de multiplier par la valeur unitaire ainsi dégagée la SDPHO ou la SU de l’immeuble expertisé pour obtenir sa valeur vénale globale.

Pour rester fiables, les termes de comparaison choisis doivent comporter des constructions d’un standing analogue à celui de l’immeuble à évaluer et des terrains de complément d’une superficie adaptée à l’importance des constructions.

Un terrain d’une superficie insuffisante ou, au contraire, d’une surface trop élevée serait source d’une moins-value ou d’une plus-value.

- L’évaluation par le revenu qui consiste à appliquer au revenu constaté un taux de capitalisation approprié.

En principe, il convient de s’en tenir au revenu brut qui seul peut être connu avec précision (loyer principal majoré des charges incombant au propriétaire et acquittées par le locataire).

Le taux de capitalisation se définit comme le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale (non son prix de revient). Ce taux ne peut qu’être tiré de l’observation du marché immobilier local. Il peut être très élevé pour les immeubles vétustes et varie généralement en sens inverse de la classe de l’immeuble.

Cette méthode, malgré les difficultés inhérentes à la détermination d’un taux de capitalisation approprié, est assez bien adaptée pour évaluer les immeubles loués et peut être utilisée à titre de recoupement.

- L’évaluation des immeubles collectifs.

Les immeubles collectifs sont des immeubles divisés en appartements. Deux situations peuvent se présenter :

• ou bien chaque appartement appartient en pleine propriété à un propriétaire distinct ou est attribué en jouissance divise à un porteur de parts associé de la société civile immobilière, propriétaire apparent de l’ensemble ;

• ou bien la totalité de l’immeuble appartient à un seul et même propriétaire ;

- L’évaluation des appartements.

Chaque appartement correspond à un lot de copropriété dont la valeur comprend celle des parties communes indivises (terrain de complément aménagé en pelouses, aires de jeux...).

Les parties annexes (caves, buanderies, parkings) font l’objet de lots individualisés dans le règlement de copropriété, mais lorsqu’ils sont revendus avec l’appartement, l’opération peut se faire moyennant un prix global sans ventilation du prix.

Dans les grands ensembles, on se trouve souvent en présence de transactions assez nombreuses et assez rapprochées dans le temps, pour pouvoir disposer de termes de comparaison précis et susceptibles d’être immédiatement retenus, à l’état brut, pour déterminer la valeur de l’appartement à expertiser.

En l’occurrence, la méthode d’évaluation par comparaison directe peut, dans de nombreux cas, être utilisée compte tenu notamment de la similitude très poussée de chaque catégorie d’appartement d’un même ensemble.

A défaut de terme de référence parfaitement adéquat, deux autres méthodes d’évaluation sont couramment utilisées :

- L’évaluation au mètre carré utile.

La connaissance de la surface utile ou habitable des appartements est toujours possible et permet de dégager la valeur dominante du mètre carré de superficie utile. Toujours utiliser une surface loi Carrez

- L’évaluation à la pièce principale.

Les prix constatés sur le marché local (même ensemble immobilier ou ensembles de situation et de standing comparables) sont, le cas échéant, réductibles à la pièce principale, la composition des appartements de référence étant généralement connue. Il convient toutefois de s’assurer qu’il s’agit bien des mêmes normes (une grande salle de séjour, par exemple, pouvant suivant les cas être comptée pour 1 ou 2 pièces).

Bien entendu, quelle que soit la méthode retenue, certains correctifs doivent, le cas échéant, être utilisés pour tenir compte de l’étage (légère décote de 5 à 10 % pour les appartements du rez-de-chaussée ainsi que pour les étages élevés non desservis par un ascenseur), de l’état d’entretien et d’équipement intérieur des locaux, de la location éventuelle et des conditions de cette location.

Pour les biens loués, le recours à l’estimation par le revenu peut, à titre de recoupement, être utilement envisagé.

- L’évaluation des immeubles collectifs considérés en bloc.

Ces immeubles, dénommés généralement immeubles de rapport, sont divisés en appartements mais appartiennent à un seul propriétaire (personne privée ou société d’investissement). Ces biens doivent nécessairement faire l'objet d’une évaluation globale.

Dans Paris et les grandes agglomérations, où ce type d’immeubles se rencontre encore assez couramment, l’évaluateur a le choix entre les méthodes d’estimation par comparaison exposées en ce qui concerne les maisons individuelles, notamment l’estimation de l’immeuble (terrain intégré) :

• soit par comparaison directe et en bloc ;

• soit par comparaison au mètre carré SDPHO ou SU de la construction.

Toutefois, du fait de leur destination et de leur composition, deux autres méthodes peuvent être utilisées pour l’estimation de ces biens :

• Evaluation par le revenu.

La capitalisation du revenu total de l’immeuble permet une approche satisfaisante de la valeur vénale de l’ensemble, dans la mesure où le taux de capitalisation retenu est déduit d’une observation judicieuse des données du marché local concernant les ensembles immobiliers de même catégorie.

• Evaluation analytique.

Les appartements en cause ne diffèrent pas, dans leur consistance, des appartements en copropriété et le marché de ces derniers étant généralement bien connu, la démarche de l’évaluateur peut être utilement la suivante :

- estimation de chacun des appartements composant l’immeuble, sauf à tenir compte évidemment de leur état d’occupation et des conditions de cette occupation ;

- addition des valeurs particulières ainsi déterminées ;

- abattement pour prendre en compte la « vente en bloc » et immédiate de l’ensemble immobilier à un seul acquéreur ; cette décote, variable suivant l’importance de l’immeuble, ne paraît pas devoir excéder 30 %.

Le processus ainsi décrit peut être considéré comme constituant une bonne méthode de recoupement des résultats pouvant être obtenus par les autres méthodes.

 

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Conclusion :

Le redressement de l’administration fiscale au titre de l’ISF se fonde toujours sur des valeurs maximums, c’est la raison pour laquelle toute contestation bien argumentée entrainera de manière systématique une diminution du montant du redressement.

Dans le cadre d’une procédure de vérification par l’administration, il convient donc de vérifier les surfaces utiles en faisant dresser un métrage et un plan de l’immeuble par un géomètre ou un contrôleur technique agréé et de vérifier les éléments de comparaison retenus par l’administration qui le plus souvent sont très différents du bien objet du redressement notamment le secteur géographique, la vétusté de l’immeuble, et les prix du marché.

Dans cette démarche, il est préférable que le contribuable soit assisté d’un professionnel qui saura prendre les bonnes décisions afin de le guider dans toutes les étapes de la contestation.